Wie lange sollte man sich verschulden? – Rzeczpospolita, 2004

Während der Messe Murator Expo „Neues Haus, Neue Wohnung“ in Warschau beantwortete der Kreditberater Michał Asman zahlreiche Fragen rund um Immobilienfinanzierung. Hier die wichtigsten Themen, die damals am häufigsten auftauchten.

1. In welcher Währung lohnt sich ein Immobilienkredit mehr – PLN oder CHF?

Zur Veranschaulichung wurde ein Beispiel herangezogen:

• Kreditbetrag: 100 000 PLN

• Laufzeit: 20 Jahre

Kredit in Zloty (PLN)

• Zinssatz: 8,32 %

• Monatliche Rate: 856,46 PLN

Kredit in Schweizer Franken (CHF)

• Zinssatz: 3,46 %

• Monatliche Rate: 186,81 CHF

• Umgerechnet zum Kurs vom 1. Juni 2004 (3,0936 PLN): 577,91 PLN

Der Unterschied ist deutlich: Der CHF‑Kredit ist erheblich günstiger.

Um beide Kredite gleich teuer zu machen, müsste der Franken im Durchschnitt um 1,48 PLN fallen — ein unrealistisches Szenario.

Asman betonte:

„Man sollte sich nicht vor langfristigen Hypotheken fürchten – weder in PLN noch in CHF. Beide sind günstig, weil Hypotheken die niedrigsten Zinsen am Markt haben.“

Kurzfristige Wechselkursschwankungen seien bei langen Laufzeiten kaum relevant.

2. Wie berechnet man die tatsächlichen jährlichen Kreditkosten?

Asman erklärte, dass zusätzliche Gebühren — Bankprovision, Versicherung, Immobilienbewertung — unabhängig von der Laufzeit identisch sind.

Beispiel:

• Provision 2,5% = 2 500 PLN

• Bewertung = 1 000 PLN

• Gesamtkosten: 3 500 PLN

Następnie porównano dwa warianty:

Kredit auf 10 Jahre (120 Monate)

• Monatliche Rate: 986,99 PLN

• Gesamtrückzahlung: 118 438,80 PLN

• Zinsen: 18 438,80 PLN

• • Zusatzkosten: 21 938,80 PLN

• Jährliche Kosten: 2 193,88 PLN

Kredit auf 25 Jahre (300 Monate)

• Monatliche Rate: 498,48 PLN

• Gesamtrückzahlung: 149 544 PLN

• Zinsen: 49 544 PLN

• • Zusatzkosten: 53 044 PLN

• Jährliche Kosten: 2 121,76 PLN

Fazit:

„Unabhängig von der Laufzeit zahlt man real etwa 2,2 % pro Jahr.“

3. Wie lange sollte man sich verschulden – und wie sollte man zurückzahlen?

Asman brachte es klar auf den Punkt:

„So lange wie möglich – und die Ersparnis investieren.“

Wird die Laufzeit eines Kredits von 10 auf 25 Jahre verlängert, sinkt die monatliche Rate um 488,51 PLN.

Würde man diesen Betrag 25 Jahre lang konsequent in einen Investmentfonds einzahlen, ließen sich — bei einer realen Jahresrendite von 6 % — rund 520 936 PLN ansparen.

Nach Abzug der Kreditkosten bleibt:

- der Marktwert der Immobilie plus etwa 370 000 PLN Gewinn

Asman ergänzte:

„Wenn die Kreditzinsen steigen, steigen auch die Erträge aus Ersparnissen — weil beides von der Inflation abhängt.“

4. Beispiel aus dem Markt

Zwischen Juni 2001 und Dezember 2003 erzielten Anleger in Investmentfonds eine Rendite von 63,2 %. Aus 100 000 PLN wurden 163 200 PLN in nur zweieinhalb Jahren.

Das zeigt deutlich:

• Langfristiges Investieren funktioniert.

• Und das vorzeitige Tilgen eines Kredits ist nicht immer die optimale Lösung.

Kernaussage für den deutschen Leser

• CHF‑Kredite waren damals deutlich günstiger als PLN‑Kredite.

• Der reale jährliche Kostenfaktor lag bei etwa 2,2 %, unabhängig von der Laufzeit.

• Die sicherste Strategie lautet: lange Laufzeit, niedrige Rate, konsequentes Investieren der Ersparnis.

• Wechselkursschwankungen verlieren bei langen Hypotheken an Bedeutung.

• Die Inflation entscheidet über alles — sowohl über die Kreditkosten als auch über die Erträge aus Ersparnissen.